HUG 전세보증보험에 대한 모든 것! 역전세 반환대출 규제완화 참고내용

HUG 전세보증보험은 정부에서 역전세 반환대출 규제완화 시행을 진행하면서 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 만들어진 보증보험 상품입니다. 역전세 반환대출에 관련이 있으신 분들에게 참고할 만한 포스팅이 되었으면 좋겠습니다.

HUG 전세보증보험에 대한 모든 것 역전세 반환대출 규제완화 참고내용

1. HUG 전세보증보험이란?

 

HUG 전세보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 이 보험은 임차인의 보증금을 안전하게 보호하며, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 해당 금액을 보장해주는 역할을 합니다.

 

1.1 보증신청 기한

 

HUG 전세보증보험을 이용하려는 임대인과 임차인은 보증신청 기한을 정확히 숙지해야 합니다. 신청 기한을 넘기면 보험의 혜택을 받을 수 없으므로, 아래의 기한을 반드시 지켜야 합니다.

 

1.2 신규 전세계약의 경우

 

신규 전세계약을 체결하는 경우, 보증신청은 전세계약서 상의 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약 기간의 1/2이 경과하기 전에 이뤄져야 합니다. 이 기한을 지키지 않으면 보증보험의 혜택을 누리지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

1.3 갱신 전세계약의 경우

 

기존 전세계약을 갱신하는 경우에는 전세계약 기간의 1/2이 경과하기 전에 보증을 신청해야 합니다. 갱신 과정에서도 신규 전세계약과 마찬가지로 이 기한을 엄격히 지켜야 보증보험의 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2. 보증대상 주택

 

HUG 전세보증보험이 적용되는 주택은 특정 기준에 따라 결정됩니다. 이 보험은 다양한 주택 유형에 적용될 수 있지만, 일부 주택 유형은 제외될 수 있으므로 신중한 확인이 필요합니다.

 

2.1 보증이 적용되는 주택 유형

 

– 단독주택: 일반적인 단독 건물로 사용되는 주택.
– 다가구주택: 여러 가구가 거주하는 주택.
– 다중주택: 다수의 세대가 살고 있는 주택.
– 연립·다세대주택: 연결된 여러 주택 또는 다수의 세대가 살고 있는 주택.
– 노인복지주택: 노인들의 거주를 위한 주택.
– 주거용 오피스텔: 주로 주거로 사용되는 오피스텔. 단, 전세계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
– 아파트: 일반적인 아파트 단지.

 

2.2 보증이 적용되지 않는 주택 유형

 

– 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등 이러한 유형의 건물은 HUG 전세보증보험의 보증대상 주택에서 제외됩니다.

 

3. 보증채권자(보증신청인) 대상

 

HUG 전세보증보험이 보호하는 대상은 전세계약의 당사자 중 임차인입니다. 보증신청은 광범위한 대상에게 열려있으며, 특별한 경우에도 신청이 가능합니다. 자세한 내용은 아래와 같습니다.

 

3.1 전세계약서 상의 임차인

 

HUG 전세보증보험의 기본 대상은 전세계약서에 명시된 임차인입니다. 임차인은 보증금을 임대인에게 지불하는 당사자로, 이 보험은 임차인의 보증금을 보호하는 역할을 합니다.

 

3.2 보증신청 대상 확장

 

– 개인: 보증 가입은 일반 개인에게도 가능합니다.
– 법인: 법인도 보증 가입 대상입니다. 그러나 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로만 가입이 가능합니다.
– 외국인: 외국인도 HUG 전세보증보험이 적용되는 대상에 포함되어 보증 가입이 가능합니다.

 

4. 보증금액

 

HUG 전세보증보험의 보증금액은 보증신청인이 신청한 금액으로 결정되며, 이는 보증한도 내에서 정해집니다. 보증금액은 전세계약의 중요한 부분으로, 신청인의 필요에 따라 유연하게 설정할 수 있습니다. 아래에서 자세한 내용을 살펴보겠습니다.

 

4.1 보증한도

 

보증한도는 보증보험의 최대 지급 가능 금액을 의미합니다. 보증 신청자는 이 한도 내에서 필요한 금액을 자유롭게 신청할 수 있으며, 한도를 초과하는 금액은 보증되지 않습니다.

 

4.2 보증신청 금액

 

보증 신청자는 전세 계약에서 정해진 보증금액을 보증 한도 내에서 자유롭게 신청할 수 있습니다. 이 금액은 임차인이 임대인에게 지불한 전세 보증금의 일부 또는 전체를 보증할 수 있으며, 신청자의 상황과 필요에 따라 조절될 수 있습니다.

 

5. 보증한도

 

HUG 전세보증보험의 보증한도는 주택의 가격과 담보인정비율, 그리고 선순위 채권 등을 기준으로 계산됩니다. 이 보증한도는 보증금액을 결정하는 중요한 기준이므로 이를 이해하고 올바르게 계산하는 것이 중요합니다.

보증한도는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다:
보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등

– 주택가격: 보증 대상이 되는 주택의 시장 가격입니다.
– 담보인정비율: 주택 가격의 90%로 적용되며, 갱신보증의 경우 2023년 12월 31일까지 100% 적용되며, 2024년 1월 1일부터는 90% 적용됩니다.
– 선순위 채권 등: 보증신청인의 전세보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보채권입니다. 단독, 다중, 다가구 주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계도 포함됩니다. 등기부등본의 을구에서 근저당금액과 등기일자를 확인해야 합니다.

 

6. 보증조건

 

HUG 전세보증보험이 적용되려면 다음과 같은 보증조건을 충족해야 합니다.

 

6.1 일반 조건

 

– 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
– 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것
– 갱신보증의 경우 ‘23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용)

예시

– 주택가격이 1억원인 경우:
– 전세보증금이 9천5백만원인 경우, 가입이 불가능합니다. (보증한도는 9천만원입니다.)
– 전세보증금이 9천만원인 경우, 가입이 가능합니다. (보증한도는 9천만원입니다.)
– 전세보증금이 4천만원이고 선순위채권이 5천5백만원인 경우, 가입이 불가능합니다. (보증한도는 3천5백만원이며, 선순위채권 주택가액이 60%를 초과합니다.)

 

6.2 등기부등본상 확인사항

 

– 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것
– 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것
– 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것

 

6.3 전입세대열람내역서 확인사항

 

– 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것 (단독,다가구,다중주택 제외)

 

6.4 전세계약서상 확인사항

 

– 전세계약기간이 1년 이상일 것
– 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것
– 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것
– 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것

 

6.5 건축물대장 확인사항

 

– 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 (아파트 제외)

 

6.6 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항

 

– 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것

 

6.7 기타 조건

 

– 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것
– 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입 가능합니다.
– 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것
– 신용대출은 보증가입이 가능합니다. > 대출받으신 은행에 확인해주세요
– 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것

 

7. 위탁 금융기관

 

전세보증보험의 보증가입을 원활하게 진행할 수 있도록 다음 금융기관들이 위탁되어 있습니다.

 

7.1 은행

 

– 신한은행
– 국민은행: 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능
– 우리은행: 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능
– 광주은행
– KEB하나은행
– IBK기업은행
– NH농협은행
– 경남은행
– 수협은행
– 대구은행
– 부산은행

 

7.2 비대면 채널

 

– 네이버부동산: 비대면으로 가입 가능
– 카카오페이: 비대면으로 가입 가능
– KB국민카드: 비대면으로 가입 가능

 

8. 기타 유의사항

 

전세보증보험 가입과 관련하여 아래의 중요한 유의사항들이 있으니, 보증신청과 보증해지, 정산과 관련된 절차를 진행하실 때 참고하시기 바랍니다.

보증서 및 약관 배부

– 위탁 금융기관에서 보증신청을 진행할 경우, 보증서와 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받으실 수 있습니다. 이는 고객이 보증에 대한 정확한 이해를 돕기 위해 제공되는 중요한 자료이므로 반드시 숙지하시기 바랍니다.

보증해지 및 정산사유

– 보증해지 등 정산사유가 발생하는 경우, 보증료 계산 기간은 전세계약 기간의 시작일로부터 보증료 정산 사유 발생일까지로 정해집니다. 이 기간 동안의 보증료는 정확히 계산되어야 하며, 해당 기간의 이해는 정산과 관련된 모든 절차에 중요한 역할을 합니다.

 

9. 주택가격 산정기준

 

주택가격 산정은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용되며, 아래의 세부 기준에 따릅니다.

 

9.1 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택

 

– 적용순위 가격정보:

① KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 중 선택 적용 (상한가·하한가의 산술평균 적용)

한국부동산원 부동산테크 바로가기

② 부동산가격공시 및 감정평가에 따른 주택가격의 140% (2022.12.31 이전 150% 적용)

③ 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액

④ 분양가격의 90% (준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)

⑤ 토지 공시지가와 건물 시가표준액의 합산 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100%

– 공시가격 확인 및 기타 정보:

– 아파트, 오피스텔 공시가격 확인: 부동산공시가격 알리미, 국세청 홈택스 등

부동산공시가격 알리미 바로가기

국세청 홈텍스 바로가기

– 건물 시가표준액 확인: 유선으로 관할지자체에 확인

 

9.2 그 외 주택 (연립 다세대, 단독·다중·다가구)

 

– 적용순위 가격정보:

① 국토교통부장관이 공시하는 가격의 140% (2022.12.31 이전 150% 적용)

② 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액

③ 토지 공시지가와 건물 시가표준액의 합산 금액의 140% 또는 90%

– 공시가격 확인 및 기타 정보:

– 공시가격 확인: 부동산공시가격 알리미, 해당 시·군·구청 홈페이지 등

부동산공시가격 알리미 바로가기

– 건물 시가표준액 확인: 유선으로 관할지자체에 확인

 

9.3 감정평가서 이용 시

 

– 감정평가기관: 한국감정평가사협회에 가입된 감정평가법인 및 감정평가사무소 중 공사에서 선정

※ 공사 선정 감정평가기관은 ‘HUG 선정 감정평가기관’에서 확인 가능합니다.

감정평가방법:

– 평가금액: 감정평가일로부터 3개월이 경과되지 아니한 금액만 인정

– 평가목적: 담보제공용

– 평가대상물건: 전부 또는 주택형별, 동별, 층별, 향별로 1세대씩 샘플감정 가능

주택가격의 산정은 상기 기준에 따라 복잡할 수 있으므로, 세부 적용기준을 정확히 숙지하고 필요한 경우 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

 

10. 보증료

 

보증료 산정 공식: 보증료 = 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간 / 365

보증료율:

– 보증금액 9천만원 이하
– 아파트: 80% 이하 연 0.115%, 80% 초과 연 0.128%
– 단독·다중·다가구: 80% 이하 연 0.139%, 80% 초과 연 0.154%
– 기타: 80% 이하 연 0.139%, 80% 초과 연 0.154%
– 보증금액 9천만원 초과 ~ 2억원 이하
– 아파트: 80% 이하 연 0.122%, 80% 초과 연 0.128%
– 단독·다중·다가구: 80% 이하 연 0.146%, 80% 초과 연 0.154%
– 기타: 80% 이하 연 0.146%, 80% 초과 연 0.154%
– 보증금액 2억원 초과
– 아파트: 80% 이하 연 0.122%, 80% 초과 연 0.128%
– 단독·다중·다가구: 80% 이하 연 0.146%, 80% 초과 연 0.154%
– 기타: 80% 이하 연 0.146%, 80% 초과 연 0.154%

부채비율 산정: 부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액

주의사항: 단독, 다중, 다가구 주택의 경우로서 타전세계약확인서 미제출시 연 0.154% 적용

이러한 요소들을 통해 주택 전세보증에 대한 보증료를 계산하게 됩니다. 이는 주택의 유형과 가격, 부채비율 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 계산을 위해서는 해당 변수들을 정확히 파악해야 할 것입니다.

 

11. 보증료 할인

 

전세계약 보증료에 대한 할인은 다양한 요인에 따라 적용될 수 있으며, 아래와 같은 상세한 정보를 참조할 수 있습니다.

할인서류 이용절차 및 제출서류를 참고해주세요.

11.1 사회배려계층 할인 (중복 적용 불가)

 

– 저소득가구: 연소득 5천만원 이하인 경우 – 60%
– 다자녀가구: 미성년 자녀 3인 이상 – 50%
– 장애인가구: 세대원 1인 이상 장애인증명서 발급 대상자 – 50%
– 고령자가구: 세대원 1인 이상 만 65세 이상 – 50%
– 독거고령자가구: 단독 세대주인 만 65세 이상 고령자 – 60%
– 노인부양 가구: 만 65세 이상 고령자와 동일 세대 1년 이상 – 50%
– 신혼부부 가구: 혼인기간 7년 이내, 연소득 6천만원 이하 – 50%
– 한부모가구: 한부모가족 지원 대상 – 60%
– 다문화가구: 귀화 또는 외국인 배우자 – 50%
– 국가유공자 가구: 국가유공자 또는 선순위 유족 – 50%
– 의사상자 가구: ‘의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률’ 대상 – 50%
– 배당이익 소송 당사자: 해당 조건 충족 및 연소득 4천만원 이하 – 50%

 

11.2 기타 할인

 

– 전자계약 할인: 전자계약 체결 – 3%
– 모범납세자 할인: 모범납세자 – 10%
– 비대면보증 할인: 모바일 보증 이용 – 3%
– 일시납 할인: 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분 – 3%

 

11.3 참고사항

 

– 할인 서류 제출 및 이용 절차는 관련 화면 참조
– 세대원 확인은 주민등록등본으로 가능
– 전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제 가능 (3억원 이내)
– 해당 공제는 18년도 연말정산부터 적용

이러한 할인 조건들은 전세계약을 체결하는 개인의 사회적 상황과 계약 방식에 따라 달라질 수 있으므로, 해당 조건에 맞게 적용받을 수 있도록 주의가 필요합니다.

 

12. 부채비율 할인 및 할증

 

전세계약의 보증료는 부채비율에 따라 할인 또는 할증이 적용될 수 있습니다. 부채비율은 선순위 채권금액, 전세보증금, 주택가액 등과 관련이 있으며, 자세한 내용은 다음과 같습니다.

 

12.1 부채비율 할인

 

– 조건: 선순위 채권금액과 전세보증금을 합산한 금액이 주택가액의 60% 이하인 경우
– 할인율: 산출된 보증료의 10% 할인

 

12.2 부채비율 할증

 

– 조건: 선순위 채권금액이 주택가액의 50%를 초과하는 경우
– 할증율: 산출된 보증료의 10% 할증

 

12.3 참고사항

 

– 주택가액 계산: 주택가격 x 담보인정비율(90%)

부채비율 할인 및 할증은 전세계약을 체결할 때 부채와 자산의 상태에 따라 보증료에 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 비율을 정확히 파악하고 적용받을 수 있도록 신중히 검토해야 합니다.

 

13. 미분양관리지역 특례지원

 

미분양관리지역에서 전세보증금 반환보증(임차인용)을 신청하려는 임차인에게는 일반적인 기준과 달리 특례지원이 가능합니다. 특례지원의 세부 내용은 아래와 같습니다.

 

13.1 특례지원 가능대상 지역

 

– 해당 지역은 공사 홈페이지에 게시된 미분양관리지역(매월 말 공고)으로 확인 가능합니다.
– 관련정보: 공사 홈페이지 ‘보증현황/공시/공매정보’ → 미분양관리지역 공고 내 최근일자로 게시되어 있는 선정공고 상 미분양관리지역

미분양관리지역 보러가기

 

13.2 보증신청기한

 

– 전세계약기간의 만료일 6개월 이전까지 신청기한을 연장하여 허용합니다.

 

13.3 보증료 정산

 

– 보증 해지 등 정산사유 발생 시, 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 합니다.

 

14. 이용절차 및 제출서류 다운로드 안내

 

이용절차가 궁금하시거나 제출서류 견본이 필요하신 분께서는 HUG 홈페이지를 참고해주세요.

 

이 포스팅을 통해 혹시라도 역전세 반환대출 규제완화에 대해 해당하신 분들께 좋은 자료가 되었으면 좋겠습니다.

Leave a Comment